出卖人违约，是指出卖人不能向依买卖合同约定向买受人履行其交付标的物的义务，其中包括不能交付商品房以及逾期交付商品房两种情况。
(一)关于出卖人违约的认定标准
1.交付不能
给付不能可分为自始客观给付不能、自始主观不能和嗣后不能。由于商品房为特定物，至若特定物之买卖，一旦其为自始客观不能，即沦为自始无效。因此，若双方所约定的商品房自开始订立时就不存在，则协议应认定为无效，出卖人有欺诈之嫌，应承担赔偿责任。至于自始主观不能，在台湾地区一般认定为有效。例，“出卖人以第三人所有之物为买卖标的物与买受人订立之买卖契约，并非所谓以不能之给付为契约标的，即不得以第246条第一项前段规定认该买卖契约为无效”。而在商品房买卖中，此类情况出现颇多，最多即为一房多卖，出卖人明知已就房屋已与他人订约，为骗取财物，仍与其他人订约，其已明知，除其中一人外，其他人是无法取得标的物的。对于此种行为，我们也认为，任何一份协议只要是双方自愿达成的合意，协议均为有效。当出卖人不能向其他买受人交付标的物时，则构成根本性违约。关于嗣后不能，此种情形也经常出现在商品房买卖合同中，如出卖人无后续资金继续投人，或所开发的土地因被政府征用，以及未告知买受人又将该房屋抵押给第三人等。在此种情况下，合同当然为有效，但出卖人肯定无法交付房屋，在此，出卖人是否构成根本性违约，应视具体情况而定，如出卖人因开发资金不足，或房屋因建筑质量问题而坍塌、或无法通过验收等，或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，此出卖人应承担违约责任。如果系由政府征用等，此属情势变更事由，导致双方订立合同所依赖的基础发生变更，导致继续履约已不可能或显失公平，出卖人无法完成交房任务。在这种情况下，则不能认定为根本性违约。但其中正常的商业风险则不属于情势变更事由，如建材涨价等。
上述的根本性违约情形，是上述《合同法》第94条第2项在商品房买卖中的具体体现。
2.交付迟延
谓因可归责于债务人之事由，对于已届清偿期之债务，能给付而未为给付之违法的迟延。迟付给付，是否导致根本性违约?对于某些季节性商品而言，无疑是肯定的，例如，某商场所订购的月饼过了中秋节才送到，使合同的目的落空，即符合《合同法》第94条第4项。而对于大部分受交货时间影响不大的商品，除有当事人约定外，法律一般不认为构成根本性违约，故不直接向守约方提供解约权，只有守约方履行了催告义务后，出卖人在合理期限内仍未履约，守约方方可行使解除权，即属《合同法》第94条第3项。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩：如遭受地震、海啸，运输路线被山洪冲毁导致建材无法送达工地等，由此造成的误工期限，应从正常交付期限内和催告后的合理期限内扣除。但对于某些季节性的天气变化导致无法施工的原因，不能被定性为不可抗力，因为季节性的天气现象，应是在订立合同时即可预见的，如梅雨、季节性台风等，出卖人不应将此作为抗辩事由。出卖人的另一项重要义务即为将房产证、土地证交付给买受人。关于此项交付的时间，主要受两项工作的影响，一是综合验收的时间，二是房产管理部门的办证时间。对于催告的合理期限应如何确定?《商品房买卖解释》第15条规定：根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。因此，合理的催告期限为三个月。对于综合验收工作所占用的时间，如果系由出卖人申请时间较晚，或者由于质量问题经过多次修补后方才通过验收，则出卖人应承担延误时间的责任。如果系综合验收行政部门工作拖沓，造成验收时间长，则出卖人不承担延误时间的责任，被行政部门浪费的时间应从中扣除。而对于房产管理部门的办证时间，也主要由行政部门掌握，被行政部门浪费的时间也不应由出卖人承担责任。
对于上述不可抗力以及行政部门原因的举证责任，应由主张抗辩的出卖人承担举证责任。
3.商品房的质量瑕疵
《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付…
用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。虽然《合同法》赋予买受人的解除权一般限定于合同履行完毕之前，但由于房屋这一特殊商品，质量问题将直接关系到居住人的生命安全，且质量问题一般均为隐蔽问题，因此《商品房买卖解释》赋予买受人可以于合同履行完毕之后行使解除权。当然并非所有的质量问题都可以导致解约。对于主体结构工程质量问题，由于难以通过修复办法解决，因此，买受人可当然地行使解除权，法律无需苛求质量问题的严重程度。同样对于地基基础工程质量问题，如地基下沉等，这些问题同样是难以修复，对生命财产造成极大的安全隐患，买受人同样可行使解除权，且不以质量问题达到何种严重程度为要件。当然对于上述质量问题的确定，一般应通过质量鉴定部门鉴定后确认。哪方当事人应提起鉴定的举证责任?参照建设部的《商品房销售管理办法》第35条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。因此举证责任在买受人。关于屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷工程的质量问题。由于产品一般都有质量保质期，所以这些问题也只限于在保修期内讨论，超过保修期所产生的质量问题，买受人不能主张解除合同或赔偿损失。而又由于这些问题均不属主体结构工程质量问题，且一般可通过修复解决，因此，法律并不当然地赋予买受人以解除权，只有房屋质量问题严重影响正常居住使用时，买受人才能行使解约权。在审理中，应如何把握这一点?我们认为，法官应启动质量鉴定及评估程序，鉴定及评估机构不仅要鉴定质量严重程度、是否可通过维修解决以及维修所需费用等。对于认定质量问题非常严重，已不可能通过维修解决或维修所需费用极高的，则应认定为“质量问题严重影响正常居住使用”，对于有质量问题，但可通过维修解决且维修所需费用并非极高的，则认定不属于“质量问题严重影响正常居住使用”。法官应将此启动鉴定及评估程序的举证责任分配给谁?由于买受人取得的房屋一般都已通过国家行政部门的验收，因此，此种验收可作为出卖人交付合格产品的初步证明。买受人为达到解除的主张须证明房屋存在严重的质量问题，并提供证据以否定国家行政部门验收的初步证明。因此，启动鉴定及评估程序的举证责任亦在买受人。
故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在这里同样适用惩罚性赔偿。
此三种行为均符合法律规定的欺诈的特征：其一是出卖人有欺诈的故意;其二是出卖人实施了欺诈的行为;共三是受欺诈人因欺诈而陷于错误，并基于错误认识而为意思表示。此三种欺诈行为都有可能使买受人的合同目的落空，最终无法取得房屋。
上述五种行为适用惩罚性赔偿，这显然是受到《消费者权益保护法》中对于欺诈行为予以惩罚性赔偿的影响，该法第49条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。惩罚性赔偿制度是在一般损害赔偿制度之外而发展的一种例外的赔偿制度，它以其赔偿、制裁、遏制等多种功能为受害人提供了充分的补救。通过惩罚性赔偿，使非违约方对其所遭受的全部损失能够获得补救，也可以有效地防止违约方从其违约中获得利益。《商品房买卖解释》规定的5种情形，将导致买受人无法取得房屋时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿实际损失外，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，否则仅仅补偿性的赔偿是无法弥补买受人损失的。因惩罚性赔偿是为了制裁违约方而加重其违约责任的一种特别形式，为防止扩大惩罚性赔偿责任的适用范围和避免滥用，《商品房买卖解释》采取列举的方式，这就明确了适用惩罚性赔偿的具体情形，也就排除了其他违约行为适用惩罚性赔偿：如虚假广告等。
3.对于面积误差超过合理范围部分
依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3%部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付…
积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。
4.买受人解除商品房买卖合同
出卖人违约一般可分为一般违约和根本性违约。所谓根本性违约是由于导致合同目的落空的违约。区分一般违约与根本性违约，是为了决定是否给予守约方以解除权，如果违约性质较轻，仅属一般性违约，则守约方并不能选择解除权，如果违约性质较重，属于根本性违约，则守约方可选择解除权。对于解除的事由，除由双方当事人约定外，法律也规定了某些事由，守约方可选择解除合同，我国《合同法》第94条规定：1.因不可抗力致使不能实现合同目的;2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;5.法律规定的其他情形。其中第2, 3, 4,项即为根本性违约的规定。商品房买卖合同中的违约是否构成根本性违约，也可以按《合同法》的相关规定处理。在出卖人的行为构成根本违约的情况下，买受人可以行使合同解除权，解除商品房买卖合同，并依法要求出卖人承担违约金或者赔偿损失。
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