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产权归属法规缺失 地下室产权归属起争议

发布时间:2018年6月1日 来源: 饶平律师  
正文:产权归属法规缺失 地下室产权归属起争议

法规空白导致地下室出租问题层出不穷,北京市人防办拟建议物权法明确地下空间归业主所有。
  
   8月7日,小关北里204号楼地下室,透过隔离门,可见过道地面有积水。
  
  关注焦点
  
  因为楼下地下室出租带来的扰民问题,朝阳区小关北里204号楼住户叶先生奔走10年无结果。记者调查发现,一些新老小区地下空间被利用的背后,是产权归属的法规缺失。
  
  现实操作中,地下空间一般分属开发商和人防办所有,但多数业主认为,地下空间应当属于共有的范围。
  
  采访中,多数相关人士及法律专家也认为,地下空间产权归业主委员会所有,是更恰当和可操作的方式,希望制定中的《物权法》将小区地下空间的归属、管理明确,通过产权等的界定使得地下空间的管理更规范。
  
   8月4日,朝阳区小关北里204号楼13单元地下室,两层20余个房间整齐排列,类似普通招待所隔间。当日天气晴朗,但走进地下一层,潮湿的空气迎面扑来,“哪怕再好的天气,我们这里也像南方的梅雨季节。”正在小区花园晒被子的东北人王先生说,搬到地下室半年,地面几乎每天有积水。“还有,噪音吵死人,吵架、放音乐,晚上的时候,连喘气的声音都听得到。”王先生介绍,20多间房子一共住了160人。
  
   “有一段时间,地下住户比地上还多。”业主叶先生说,自从其1995年搬进204号楼后,地下室被接连出租。
  
  地下室被出租的隐患
  
  地下室被出租在海淀区莲花小区也存在,今年8月初,该小区400多名业主在小区挂出标语,抗议开发商将2号楼地下一层出租给一名韩国人开足疗馆。
  
  海淀区清河的永泰园新地标小区的问题一直没有解决。该小区业主委员会吕主任介绍,该小区地下空间大致分为三部分,包括自行车车库、机动车车库和人防空间,按照竣工图上所标明的,车库占了大部分。但目前,几栋楼地下空间先后被改建,14号楼地下修了两层旅馆;13、15、16号楼地下或者作为开发商的食堂,或者作为办公储物之用。
  
  当日,记者在13号楼地下看到,两位系围裙的女士正在择菜,里间有厨房操作间,操作间旁边是燃气间,备有三四个近两米的大燃气罐。吕主任说,除这些安全隐患外,从地下坐电梯可直通地上,如果一些楼地下室出租给闲杂人员,小区安全将无从保证。
  
  被利用的三种类型
  
  对于小关北里地下室的出租,业主叶先生几年来多次找物业、开发商、房管局、建委、人防办寻求解决办法,他始终不明白,“为什么属于业主共有的财产可以被出租?”8月4日,小关北里小区物业———恒安物业公司惠新里物业管理处王主任解释,地下空间设备层(地下一层)应属于业主共有,物业方只是代为管理、经营。但居民所欠物业费太高,只好出租地下空间,经营所得将补充日常物业费。
  
  对将莲花小区一地下室出租给足疗馆的行为,8月19日,该小区开发商天鸿集团经营部负责人赵浩明解释,小区地下空间并未公摊给业主,开发商有权自行决定其用途。
  
  永泰园新地标小区开发商———泰华房地产开发集团有限公司董事长肖希鹏也称,小区地下空间很多面积并未计入公摊面积,产权属于开发商。
  
  据记者调查,小区地下室被利用,大体分为三类,或者由人防办委托单位出租经营,如小关北里小区地下二层空间;或者由物业公司管理,如小关北里小区地下一层空间;或者由开发商利用,如永泰园新地标小区。
  
  北京市人防办主任李长栓介绍,人防办委托出租在现行人防法规中可找到法律依据:国家鼓励在保证安全的前提下,人防工程平时出租经营,战时无条件征用。
  
  但开发商及物业方的经营或出租行为,在现行法规中无明确依据。“现有物业管理条例只明确规定开发企业无权用小区公共部分谋利,对于什么是公共部分并未界定清楚。”北京市律师协会物业管理专业委员会副主任、律师孟宪生认为,正是法律规定的空白导致地下室出租问题层出不穷。
  
  产权归属业主的可能
  
   “这个问题迟迟解决不了,产权问题是关键。”小关北里业主叶先生希望,按照国家建设部1997年文件———地下工程应本着“谁投资谁所有、谁受益谁维护”的原则,产权归属业主,管理权或归人防办,或由业主委托物业、开发商行使。
  
  永泰园新地标小区业主委员会吕主任也认为,地下空间作为小区的配套设施,也应该如同绿地等由大家共同所有。
  
  目前,物权法草案正在征集意见阶段,小关北里业主叶先生以为自己奔走10年的小区地下空间产权问题就快有了着落,但细看草案条款,小区地下车库条款、小区绿地条款……都有,惟独缺少的是对地下室产权的规定。
  
   “物权法目前产权归属‘有约定从约定,无约定从共有’的原则不明确。”孟宪生律师认为,物权法修改中应更进一步明确规定归业主还是开发商,及怎么界定公摊面积,无法公摊的就可以推断为共有。
  
  北京市人防办主任李长栓介绍,目前,北京市人防办正对人防工程产权等相关问题做调研,拟向物权法修改部门提出意见,建议对人防工程等地下空间产权给予明确界定。
  
  李长栓称,产权归业主后,人防工程相应地成为公益设施,平时作为小区共有资产,在不破坏人防工程的前提下,或者由业主委员会管理,人防部门作为行政监管部门;或者作为像公园、绿地一样的公共工程,由各地区政府代表老百姓管理。不管谁拥有谁管理,战时都需无条件收归国家统一调度。

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